房屋評估是拆遷過程中極為重要的一環(huán)，許多被拆遷人在遇到房屋評估的時候，由于不知道如何應對、也不知道自己有哪些權(quán)利，很容易在此過程中吃虧。接下來深美林評估公司為您講解：

評估機構(gòu)

（1）資質(zhì)。法律規(guī)定的可以在拆遷中對房屋進行評估的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，是依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務機構(gòu)。

（2）選定方式。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第四條的有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當由被拆遷人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定。在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被拆遷人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機方式確定。

現(xiàn)實很多案例，有的當事人的房屋拆遷時，根本就沒有收到任何關(guān)于協(xié)商選擇評估機構(gòu)的通知，甚至是評估機構(gòu)上門進行房屋評估時才知道有評估這一回事，且評估過程中評估機構(gòu)做出的評估報告明顯偏向于拆遷方。

如果是遇到了這種情況，則此過程可能涉嫌違法，被拆遷人應當及時反映，以免耽誤維權(quán)時機。

評估方法

（1）評估方法。估價方法有比較法、收益法、成本法等。注冊房地產(chǎn)估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，選用一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。并且，被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價值的因素，應當納入評估的考慮范圍。

（2）評估時點。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十條的規(guī)定，被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。

所謂評估時點，就是指運用比較法等方法評估房地產(chǎn)價格時，由于交易價值的成交時期不同，需要將這些交易價格的成交日期統(tǒng)一修正于某一時間點上，這個統(tǒng)一的時間點便是評估時點。

大家都知道，我國目前房價的變動速度是很快的，房屋價值作為評估過程中最為重要的一部分，評估時點的確定就顯得尤為重要。無論是《國有土地上房屋征收與補償條例》，還是《國有土地上房屋評估辦法》，對此都有明確規(guī)定，那就是房屋征收的評估時點為房屋征收決定公告之日。

房屋評估機構(gòu)如果沒有依照此規(guī)定，而導致評估結(jié)果中房屋價值的結(jié)果過低、侵犯被拆遷人利益的，被拆遷人要及時提出異議，通過復核評估等程序及時提出自己的主張。

（3）實地測量。對房屋進行評估應當經(jīng)過實地的勘察測量，調(diào)查被征收房屋的狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，并妥善保管。畢竟，評估結(jié)果不是憑空想象就能產(chǎn)生的，不經(jīng)過對房屋的實地考察，難以保證評估的客觀性和公正性。

評估報告

（1）評估報告的公示。根據(jù)《國有土地上房屋征收評估辦法》第十六條的規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。分戶的初步評估結(jié)果應當包括評估對象的構(gòu)成及其基本情況和評估價值。房屋征收部門應當將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。

公示期間，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當安排注冊房地產(chǎn)估價師對分戶的初步評估結(jié)果進行現(xiàn)場說明解釋。存在錯誤的，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當修正。

根據(jù)法律規(guī)定，在最終的評估報告做出前，拆遷方是應當將初步的分戶評估結(jié)果公示的，被拆遷人可以在公示期間指出其中的錯誤，確有錯誤的，評估機構(gòu)應當更正。因此，如果拆遷方?jīng)]經(jīng)過公式這一步驟，則可能涉嫌程序違法。

（2）簽名、公章。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，整體評估報告和分戶評估報告應當由負責房屋征收評估項目的兩名以上注冊房地產(chǎn)估價師簽字，并加蓋房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)公章，不得以印章代替簽字。如果沒有簽名就是不合法的，我們可以根據(jù)簽名去查詢評估人員是否具有相應的評估資質(zhì)，必要時追究相應主體的責任。

（3）形式、內(nèi)容。估價報告應采取書面形式，并有法定的內(nèi)容要求，應該包括封面、致估價委托人的函、目錄、估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件。

（4）對評估結(jié)果提出異議。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，被拆遷人有權(quán)對評估結(jié)果提出異議。被拆遷人對評估結(jié)果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內(nèi)，向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復核評估。申請復核評估的，應當向原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應當自收到書面復核評估申請之日起10日內(nèi)對評估結(jié)果進行復核。復核后，改變原評估結(jié)果的，應當重新出具評估報告；評估結(jié)果沒有改變的，應當書面告知復核評估申請人。

被拆遷人對原房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的復核結(jié)果有異議的，應當自收到復核結(jié)果之日起10日內(nèi)，向被拆遷房屋所在地評估專家委員會申請鑒定。若是對鑒定結(jié)果仍有異議，則可以依法提出行政復議或行政訴訟。

深美林房地產(chǎn)評估公司提醒廣大拆遷戶，在房屋評估過程中，一定要熟知本文所列出的幾大關(guān)鍵事項，千萬不要因為擔心評估不合理，直接將評估人員拒之門外或者因為覺得評估價值太低，直接將評估報告撕毀，以上做法對于獲取合理補償于事無補。